Πότε θα γίνεται «κούρεμα». Πότε ο ιδιοκτήτης θα χάνει την κυριότητα του ακινήτου του. Βήμα προς βήμα η διαδικασία για τη ρύθμιση των «κόκκινων δανείων» ύψους 80 δις. ευρώ.

Η αντιμετώπιση της δόσης του στεγαστικού σου δανείου σου φαίνεται πλέον «βουνό».

Καταφεύγεις στην τράπεζα που σου δάνεισε και αρχίζεις τις διαπραγματεύσεις. Η «άλλη πλευρά» σου ζητάει όλα τα δικαιολογητικά για να γνωρίζει ποιο είναι το εισόδημά σου, ποια τα περιουσιακά σου στοιχεία και ποιες οι …ελπίδες σου για οικονομική ανάκαμψη στο κοντινό ή στο απώτερο μέλλον.

Κατόπιν μελέτης, η τράπεζα αποφαίνεται αν το πρόβλημά σου έχει «προσωρινό» (κάτι που στην πράξη θα συμβαίνει στις περισσότερες περιπτώσεις) ή «μόνιμο» χαρακτήρα. Σου προτείνει μια από τις 22 λύσεις που περιλαμβάνει το «μενού» της Τράπεζας της Ελλάδος και αν την αποδεχτείς υπογράφεις τη συμπληρωματική σύμβαση του δανείου αναλαμβάνοντας την υποχρέωση να πληρώνεις με τους καινούργιους όρους.

Ποιοι θα είναι αυτοί;

Μπορεί να είναι από μια απλή (και ακριβή) επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου ή μια εξασφάλιση «περιόδου χάριτος», μέχρι «κούρεμα» του στεγαστικού δανείου, μακροενοικίαση του ακινήτου ή ανταλλαγή του σπιτιού με άλλο φθηνότερο. Δεν προκύπτει συμβιβασμός με την τράπεζα; Καταφεύγεις στον «νόμο Κατσέλη» η μορφή του οποίου θα αλλάξει εντός του καλοκαιριού. Περνάς από το (νέο) στάδιο του εξωδικαστικού συμβιβασμού (στάδιο το οποίο θα καταστεί υποχρεωτικό) και αν ούτε και εκεί προκύψει λύση, η προσφυγή στον ειρηνοδίκη θα είναι πλέον μονόδρομος.

Κάπως έτσι θα διαμορφωθεί από τον Γενάρη του 2015 το νέο πλαίσιο ρύθμισης των «κόκκινων δανείων» το ύψος των οποίων εκτιμάται ότι θα έχει φτάσει έως το τέλος του χρόνου στο ύψος των 80 δισεκατομμυρίων ευρώ. Μετά την έκδοση της απόφασης για το «ελάχιστο εισόδημα» χθες ήταν η σειρά της Τράπεζας της Ελλάδας να εκδώσει την απόφαση με τις 22 εναλλακτικές λύσεις ρύθμισης ενός δανείου. Το ΦΕΚ περιγράφει τις 22 λύσεις μια προς μία. Δεν αναφέρει όμως αν κατά το στάδιο της διαπραγμάτευσης ο δανειολήπτης θα μπορεί να επιλέξει τη μια ή τη δεύτερη λύση. Δεν αναφέρει –σε καθαρά πρακτικό επίπεδο- πότε το πρόβλημα ενός δανειολήπτη θα χαρακτηρίζεται προσωρινό και πότε μόνιμο.

Απομένουν δύο ακόμη στάδια για να ολοκληρωθεί το νέο πλαίσιο ρύθμισης των δανείων και αυτά είναι η αναθεώρηση του πτωχευτικού κώδικα και η επαναδιατύπωση του «νόμου Κατσέλη» ή νόμου για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά. Βάσει χρονοδιαγράμματος, όλα θα πρέπει να λειτουργήσουν από τις αρχές του νέου έτους καθώς από το 2015, δεν θα υπάρχει πλέον κανένα πλαίσιο προστασίας από τον πλειστηριασμό, ούτε καν για την κύρια κατοικία.

Οι βραχυπρόθεσμες λύσεις

Οι λύσεις που περιλαμβάνει η απόφαση της ΤτΕ διακρίνονται σε τρεις κατηγορίες. Η πρώτη κατηγορία αφορά στους δανειολήπτες οι οποίοι αντιμετωπίζουν προσωρινό πρόβλημα. Ως τέτοιο ορίζεται το οικονομικό πρόβλημα ενός δανειολήπτη το οποίο εκτιμάται ότι μπορεί να επιλυθεί μέσα σε μια 5ετία. Τέτοιου τύπου ρυθμίσεις γίνονται ήδη από τις τράπεζες και θα συνεχίσουν να γίνονται καθώς καμία τράπεζα δεν θα θέλει από την αρχή να προχωρεί σε «μονιμότερες» διευθετήσεις όπως είναι το κούρεμα του στεγαστικού ή η αλλαγή κυριότητας του ακινήτου. Ποιες είναι οι βραχυπρόθεσμες λύσεις;

1. Πληρωμή μόνο τόκων για συγκεκριμένο διάστημα.
2. Πληρωμή μειωμένης τοκοχρεωλυτικής δόσης.
3. Περίοδος χάριτος. Για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, που είναι μικρότερο της 5ετίας ο δανειολήπτης δεν πληρώνει δόσεις.
4. Αναβολή πληρωμής δόσης ή δόσεων. Με τον τρόπο αυτό ο δανειολήπτης έχει τη δυνατότητα να μεταφέρει στη λήξη του δανείου την πληρωμή μίας ή περισσότερων δόσεων.
5. Τακτοποίηση Καθυστερούμενου Υπολοίπου. Ο δανειολήπτης πληρώνει τις ληξιπρόθεσμες δόσεις -συνήθως συμφωνεί με την τράπεζα να πουλήσει κάποιο περιουσιακό του στοιχείο- και ρυθμίζει το υπόλοιπο ποσό του δανείου.
6. Κεφαλαιοποίηση ληξιπρόθεσμων οφειλών. Στην περίπτωση αυτή η ληξιπρόθεσμη οφειλή, κεφαλαιοποιείται, προστίθεται δηλαδή στο υπόλοιπο του δανείου και ο δανειολήπτης συμφωνεί νέο πρόγραμμα αποπληρωμής του δανείου με την τράπεζα.

Πρακτικά, οι λύσεις αυτές έχουν δοκιμαστεί ήδη καθόλη τη διάρκεια της ύφεσης (δηλαδή από το 2009 και μετά) και στην πράξη, δεν αποδίδουν ιδιαίτερα. Στις περισσότερες περιπτώσεις οι τράπεζες υποχρεώνονται να κάνουν και δεύτερη ρύθμιση σε ήδη ρυθμισμένο δάνειο. Κάθε ρύθμιση όμως, συνεπάγεται και μεγαλύτερη οικονομική υποχρέωση για τον δανειολήπτη. Περίοδος χάριτος, μείωση τοκοχρεωλυτικής δόσης, πληρωμή μόνο τόκων, αναβολή πληρωμής δόσεων κλπ, ναι μεν μειώνουν βραχυπρόθεσμα τη δόση, ωστόσο, όταν η περίοδος της ρύθμισης τελειώνει, η μηνιαία δόση εκτινάσσεται σε υψηλότερα επίπεδα ακόμη και από αυτά που ήταν πριν γίνει η ρύθμιση.

Οι μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις

Το 2ο στάδιο βάσει της απόφαση της Τ.τ.Ε περιλαμβάνει τις μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις οι οποίες έχουν διάρκεια μεγαλύτερη της 5ετίας. Ποιες είναι αυτές;

1. Μόνιμη μείωση του επιτοκίου ή του συμβατικού περιθωρίου.
2. Αλλαγή του επιτοκίου από σταθερό σε κυμαινόμενο ή το αντίστροφο.
3. Παράταση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου.
4.  «Σπάσιμο» του δανείου στα δύο. Δηλαδή η οφειλή μοιράζεται σε ένα ενυπόθηκο δάνειο, που ο δανειολήπτης μπορεί να αποπληρώνει κανονικά. Το υπόλοιπο ποσό του αρχικού δανείου, τράπεζα και οφειλέτης συμφωνούν να πληρωθεί σε δεύτερο χρόνο. Για παράδειγμα ο δανειολήπτης μπορεί να πωλήσει κάποιο περιουσιακό του στοιχείο για να εξοφλήσει αυτήν την οφειλή, ή ενδεχομένως να το αποπληρώσει όταν λάβει το εφάπαξ συνταξιοδότησης.
5. Μερική διαγραφή χρεών. Με άλλα λόγια «κούρεμα» μέρους της οφειλής. Η τράπεζα μπορεί να προχωρήσει σε οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης της, δηλαδή σε «κούρεμα», ώστε το υπόλοιπο ποσό του δανείου να είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.
6. Πρόσθετη εξασφάλιση. Δηλαδή όταν ο δανειολήπτης δεχθεί να προσημειώσει κάποιο ακίνητο, για να τύχει ευνοϊκότερης ρύθμισης.

Είναι προφανές ότι οι διαπραγματεύσεις για τις μακροπρόθεσμες λύσεις θα είναι πολύ πιο «σκληρές», ειδικά στις περιπτώσεις του «κουρέματος».

«Κούρεμα» για την τράπεζα σημαίνει ότι πρέπει να λάβει την αντίστοιχη πρόβλεψη στον ισολογισμό της και αυτό οδηγεί σε ανάγκη για εισροή νέων κεφαλαίων. Αυτό είναι και ένα από τα ερωτήματα των επόμενων μηνών. Πόσα από τα 80 δισεκατομμύρια ευρώ των «κόκκινων δανείων» μπορούν ή πρέπει να διαγράψουν οι τράπεζες και πότε. Ειδικά για τις επιχειρήσεις, προτείνονται από την ΤτΕ και δύο λύσεις όπως είναι η λειτουργική αναδιάρθρωση της επιχείρησης (πρακτικά σημαίνει ότι η τράπεζα αναλαμβάνει το management) ή η συμφωνία για ανταλλαγή χρέους με μετοχικό κεφάλαιο.

Στη δεύτερη αυτή περίπτωση, η τράπεζα καθίσταται ιδιοκτήτης μέρους ή και του συνόλου της επιχείρησης.

Το 3ο στάδιο

Οι λύσεις οριστικής διευθέτησης όπως τις χαρακτηρίζει η ΤτΕ στην απόφασή της, προβλέπουν ουσιαστικά αλλαγή ιδιοκτησιακού καθεστώτος ακινήτων. Ο κατάλογος περιλαμβάνει τα εξής:

1. Ο δανειολήπτης παραδίδει εθελοντικά χωρίς να προηγηθεί δικαστήριο το ενυπόθηκο ακίνητο -το σπίτι που πήρε με στεγαστικό δάνειο- στην τράπεζα, διότι δεν μπορεί να πληρώσει.
2. Μετατροπή του δανείου σε Χρηματοδοτική Μίσθωση. Ο δανειολήπτης παραχωρεί το ακίνητο στην τράπεζα και υπογράφει σύμβαση leasing, δηλαδή μένει σε αυτό με ενοίκιο για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο που συνήθως είναι 5 χρόνια.
3. Πώληση και ενοικίαση. Ο δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου είτε στην τράπεζα, είτε σε τρίτο. Η συμφωνία μπορεί να συνοδεύεται με παραχώρηση του δικαιώματος διαμονής στο ακίνητο έναντι μισθώματος (συνήθως για μια ελάχιστη περίοδο τριών ετών). Στη σχετική συμφωνία προβλέπεται σαφώς ο τρόπος διευθέτησης του τυχόν υπολοίπου.
4. Μεταβίβαση- Πώληση του δανείου- Αναπροσαρμοσμένο Υπόλοιπο. Το δάνειο μεταβιβάζεται σε άλλη τράπεζα, πιστωτή ή χρηματοδοτικό σχήμα.
5. Ανταλλαγή με στεγαστικό δάνειο μικρότερης αξίας. Συμφωνία που επιτρέπει σε δανειολήπτη με οικονομικές δυσκολίες που έχει υποθηκευμένη την κύρια κατοικία του ή την επαγγελματική του στέγη να την πωλήσει αγοράζοντας νέα χαμηλότερης αξίας.
6. Διαχείριση σε εκκαθάριση. Το δάνειο πάει σε εκκαθάριση και ξεκινούν οι διαδικασίες που ορίζει το πτωχευτικό δίκαιο.
7. Ρευστοποίηση Εξασφαλίσεων. Η τράπεζα έχει καταγγείλει τη δανειακή σύμβαση, και ρευστοποιεί τις εξασφαλίσεις του δανείου (πχ πλειστηριασμός) για να πάρει την οφειλή.
8. Δικαστικές-Νομικές Ενέργειες. Όταν δεν υπάρχουν εξασφαλίσεις ή δεν αρκούν, ορίζονται οι διαδικασίες για την εκκίνηση δικαστικών ενεργειών έναντι περιουσιακών στοιχείων του δανειολήπτη, ώστε να καλυφθούν οι απαιτήσεις της τράπεζας.