Κι ενώ διεθνώς η αγορά των ιδιωτικών, οργανωμένων φοιτητικών κατοικιών αναδεικνύεται σε μια από τις πλέον υποσχόμενες επενδύσεις προσεγγίζοντας αισίως τα 180 δισ. ευρώ, στην Ελλάδα, η εν λόγω αγορά βρίσκεται ακόμη σε πολύ πρώιμο στάδιο, έστω κι αν η Θεσσαλονίκη, η Πάτρα και η Αθήνα φιλοξενούν ήδη τις πρώτες «φοιτητικές» πολυκατοικίες.
Η διεθνής εταιρεία συμβούλων στο κομμάτι της φιλοξενίας HVS, με γραφεία και στην Αθήνα, πραγματοποίησε έρευνα για τη φοιτητική κατοικία, εστιάζοντας και στην ελληνική αγορά, οι επιδόσεις της οποίας ωστόσο στο συγκεκριμένο τομέα είναι πενιχρές. Οι λόγοι;
– Οι επενδυτές στην Ελλάδα δεν έχουν επαρκή γνώση ως προς το συγκεκριμένο επενδυτικό «προϊόν»
– Η έλλειψη επαρκούς εξειδίκευσης από τα στελέχη της αγοράς ακινήτων
– Η έλλειψη αγγλόφωνων εκπαιδευτικών προγραμμάτων που θα μπορούσαν να προσελκύσουν φοιτητές από το εξωτερικό
– Η αβεβαιότητα της ελληνικής οικονομίας
– Η αστάθεια της φορολογίας
– Η έλλειψη θεσμικού πλαισίου για τις ιδιωτικές φοιτητικές κατοικίες
– Η μη επιστροφή ΦΠΑ κατά τη διάρκεια της κατασκευής, γεγονός το οποίο αυξάνει το αρχικό κόστος της επένδυσης
– Η έλλειψη κινήτρων από την Πολιτεία για τις εν λόγω επενδύσεις
Οι πόλεις – στόχοι για τις εν λόγω επενδύσεις που εντοπίζει η ΗVS στην Ελλάδα είναι, πέραν των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης με έναν αριθμό 100 χιλ. και 60 χιλ. φοιτητών αντίστοιχα, ο Πειραιώς με 17 χιλ. φοιτητές, όπως άλλωστε και η Πάτρα και τα Ιωάννινα, το Ηράκλειο της Κρήτης με 11 χιλ. φοιτητές, η Λάρισα, η Κομοτηνή, η Καλαμάτα και η Ξάνθη. Η HVS αναφέρει και μερικές ενδεικτικές τιμές ενοικίων π.χ. για διαμερίσματα που μισθώνονται ως φοιτητικές κατοικίες π.χ. στην περιοχή Ζωγράφου: για ένα στούντιο τα ενοίκια κυμαίνονται από 150 έως 210 ευρώ και από 220 έως 270 ευρώ για ένα μεγαλύτερο διαμέρισμα, ενώ στη Θεσσαλονίκη οι τιμές για ένα στούντιο 25- 30 τ.μ. ξεκινούν από 180 ευρώ, ενώ στο Βόλο για σπίτια ηλικίας 30ετίας το αντίστοιχο νούμερο κυμαίνεται μεταξύ 160 και 180 ευρώ.
Η έρευνα της HVS αναφέρει ότι αυτή την στιγμή στην Ελλάδα υπάρχει ένας πολύ περιορισμένος αριθμός οργανωμένων, ιδιωτικών φοιτητικών κατοικιών, με το συνολικό αριθμό δωματίων/ διαμερισμάτων να φθάνει τα 429. Η Θεσσαλονίκη συγκεντρώνει το μεγαλύτερο αριθμό δωματίων/ διαμερισμάτων- 325 συνολικά- από οποιαδήποτε πόλη στην Ελλάδα, ενώ οι τιμές των ενοικίων ποικίλουν ανάλογα με τις διαθέσιμες υπηρεσίες, την ηλικία του κτιρίου κ.τ..λ.. Η Αθήνα, παρόλο που έχει το μεγαλύτερο αριθμό φοιτητών σε όλη την Ελλάδα, δεν έχει ουσιαστικά ιδιωτική φοιτητική πολυκατοικία- μόλις μία στην Κυψέλη ανέδειξε η έρευνα της HVS- ενώ ο κατάλογος «κλείνει» με την Πάτρα.
Η εταιρεία αναφέρει και τους λόγους για τους οποίους ένας επενδυτής θα μπορούσε να τοποθετήσει κεφάλαια στο συγκεκριμένο κλάδο στην ελληνική αγορά: Καταρχάς η υψηλή ζήτηση σε σχέση με την περιορισμένη προσφορά, αν ληφθεί υπόψη ότι οι δημόσιες φοιτητικές εστίες αντιστοιχούν μόλις στο 3% επί των συνολικών αναγκών των φοιτητών στη χώρα μας. Επιπλέον, στις υφιστάμενες φοιτητικές πολυκατοικίες, οι μισθώσεις είναι στο 100%, ενώ ο ανταγωνισμός είναι χαμηλός κι επομένως υπάρχουν πραγματικές ευκαιρίες, κατά την HVS, για έναν επενδυτή να κτίσει ή να μετατρέψει ένα υφιστάμενο κτίριο σε φοιτητική πολυκατοικία, ακόμη και με περιορισμένα κεφάλαια. Την ίδια στιγμή τα ποσοστά των αποδόσεων στη συγκεκριμένη αγορά είναι άκρως ελκυστικά και κυμαίνονται μεταξύ 10%- 15%, ενώ οι χαμηλές τιμές των ακινήτων σε συνδυασμό με ένα σταθερό εισόδημα από ενοίκια μπορεί να αποφέρει καλύτερα έσοδα σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Η αγορά διεθνώς
Σύμφωνα με την ανάλυση της HVS, διεθνώς, οι επενδύσεις σε οργανωμένες ιδιωτικές φοιτητικές κατοικίες έφθασαν στα 14,4 δισ. ευρώ από τον Ιούνιο του 2014 έως το Δεκέμβριο του 2015, με τη Μεγάλη Βρετανία να παρουσιάζει τη μεγαλύτερη κινητικότητα και τον όγκο των αγοραπωλησιών να …εκτοξεύεται στα 6,7 δισ. ευρώ στο τέλος του 2015. Στις ΗΠΑ, η οποία θεωρείται η πιο «ώριμη» αγορά στον τομέα των φοιτητικών κατοικιών ο όγκος των συναλλαγών ανήλθε στα 6,8 δισ. ευρώ από τον Ιούνιο του 2014 έως το Δεκέμβριο του 2015. Οι προοπτικές της αγοράς είναι ανοδικές αν ληφθεί υπόψη ότι το 2014 οι φοιτητές ανώτερης εκπαίδευσης αντιστοιχούσαν στα 176 εκατομμύρια, αριθμός ο οποίος υπολογίζεται ότι θα φθάσει τα 263 εκατομμύρια έως το 2025.
Αντίστοιχα και η… κινητικότητα των φοιτητών βαίνει αυξανόμενη διεθνώς, ενώ οι χώρες οι οποίες «ανθούν» στη συγκεκριμένη αγορά, εκτός των ΗΠΑ και της Μεγάλης Βρετανίας είναι η Γερμανία, η Γαλλία, η Ισπανία, η Ολλανδία και η Αυστραλία: Ενδεικτικά, στη Γερμανία οι επενδύσεις αυξάνονται σε ιδιωτικές φοιτητικές κατοικίες αφού ο αριθμός των φοιτητών έχει αυξηθεί κατά 36% κατά τη διάρκεια της τελευταίας δεκαετίας, ενώ το Παρίσι φιγουράρει στην πρώτη θέση παγκοσμίως ως… φοιτητικός προορισμός για ανώτερες σπουδές.
