Οι ειδικοί της αγοράς έχουν καταγράψει ακραίες περιπτώσεις ακινήτων -σε κακή πάντως κατάσταση-, τα οποία πωλούνται όσο ένα… μεταχειρισμένο αυτοκίνητο. Χαρακτηριστικά αναφέρουν τις εξής αγγελίες, που είναι πραγματικές:

1. Στα Χανιά διαμέρισμα 55 τ.μ., κατασκευής 1965, πωλείται 5.000 ευρώ, δηλαδή κάτω από 100 ευρώ το τετραγωνικό. Ακόμη και 500 ευρώ/τ.μ. να χρειαστούν για την ανακαίνισή του, η τιμή θεωρείται εξωφρενικά χαμηλή.

2. Στην Κυψέλη ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 18 τ.μ., του 1970, με ανακαίνιση το 2008, έχει τιμή 4.800 ευρώ. Δηλαδή με 266 ευρώ/τ.μ.

3. Στο Παγκράτι γκαρσονιέρα 25 τ.μ. με φυσικό αέριο σε ανακαινισμένη πολυκατοικία δίνεται 5.500 ευρώ ή 220 ευρώ/τ.μ.

4. Στην Πλατεία Αμερικής διαμέρισμα 23 τ.μ. προσφέρεται από τον Ιανουάριο αντί 5.000 ευρώ, δηλαδή μόλις 150 ευρώ/τ.μ.

5. Στην οδό Αγίου Μελετίου διαμέρισμα 38 τ.μ., με κήπο 65 τ.μ., σε καλή κατάσταση, προσφέρεται από τον Φεβρουάριο αντί 7.500 ευρώ ή 197 ευρώ/τ.μ.

6. Στον Νέο Κόσμο σε ημιυπόγεια γκαρσονιέρα 26 τ.μ. έγινε μείωση 2.000 ευρώ και πωλείται 6.000 ευρώ.

7. Στη Νεάπολη υπόγειο διαμέρισμα 53 τ.μ. με αποθήκη πωλείται 10.000 ευρώ, έχοντας μειωθεί πρόσφατα κατά 5.000 ευρώ.

8. Στους Αμπελοκήπους σε στούντιο 5ου ορόφου 15 τ.μ., κατασκευής 1977, έγινε έκπτωση 10.000 ευρώ και πωλείται 10.000 ευρώ.

9. Στην Κυψέλη στούντιο/γκαρσονιέρα υπερυψωμένου ισογείου, με δρύινο πάτωμα, πωλείται 8.000 ευρώ.

10. Στην Πλατεία Αττικής γκαρσονιέρα 7ου ορόφου 12 τ.μ. πωλείται 6.500 ευρώ.

Μεγάλη βουτιά
Και μπορεί τα παραπάνω ακίνητα να μην αντικατοπτρίζουν την πραγματική εικόνα της αγοράς, ωστόσο οι κτηματομεσίτες αναφέρουν ότι η συντριπτική πλειονότητα των παλαιών σπιτιών πωλούνται -ανάλογα με την κατάσταση που βρίσκονται- από 250 έως 700 ευρώ/τ.μ.

Μεγάλη βουτιά, που ξεπερνά σε πολλές περιοχές το 60%, καταγράφεται και στα καινούργια διαμερίσματα, με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιπτώσεις πώλησης κάτω από το κόστος κατασκευής. Σύμφωνα με εργολάβους που έχουν στα χέρια τους δεκάδες απούλητα σπίτια, αναγκάζονται να πουλήσουν κάποια από αυτά ακόμη και κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ., όταν η κατασκευή τους κόστισε 1.200-1.500 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται κυρίως για διαμερίσματα στις δυτικές και νοτιοδυτικές περιοχές της Αττικής (Καμίνι, Νίκαια, Ελευσίνα κ.λπ.), καθώς και στη Θεσσαλονίκη (Αμπελόκηποι, Σταυρούπολη, Εύοσμος, Κορδελιό, Ηλιούπολη κ.λπ.).

Οι ιδιοκτήτες που πουλούν είναι κατά κύριο λόγο Ελληνες που αγόρασαν σπίτια τη δεκαετία του ’70. Πρόκειται κυρίως για τα πρώτα φοιτητικά διαμερίσματα ή τα σπίτια όσων ήρθαν από την επαρχία για να βρουν δουλειά στην Αθήνα και αγόρασαν στις καινούργιες τότε πολυκατοικίες. Αφού έμειναν σ’ αυτά για αρκετά χρόνια, στη συνέχεια μετακόμισαν σε άλλες περιοχές της Αττικής και ενοικίασαν τα πρώτα σπίτια. Ενοικιαστές ήταν αφενός το δεύτερο κύμα Ελλήνων από την επαρχία και αφετέρου οι χιλιάδες μετανάστες που ήθελαν ένα φθηνό σπίτι για να μείνουν τα πρώτα χρόνια, ενώ στη συνέχεια πολλοί από αυτούς έγιναν και ιδιοκτήτες. Η περιουσία αυτή ενοικιαζόταν και προσέφερε ένα καλό εισόδημα, ενώ με τη σχεδόν μηδενική φορολόγηση των ακινήτων μέχρι το 2009 έμεναν αρκετά χρήματα από τα ενοίκια.

Η δεύτερη κατηγορία πωλητών είναι οι ξένοι που πρόκοψαν στην Ελλάδα, αλλά η κρίση και η ανεργία των τελευταίων ετών τούς οδήγησε σε μαζική… μετανάστευση στην πατρίδα τους. Πουλούν κι αυτοί όσο όσο γκαρσονιέρες και δυάρια που αγόρασαν κατά κύριο λόγο στις φτωχές συνοικίες της Αθήνας. Η μεγάλη κρίση στην κτηματαγορά έφερε χιλιάδες άδεια διαμερίσματα και μεγάλη υποχώρηση των τιμών. Στην πλήρη κατάρρευση συνέτεινε και η δραματική αύξηση της φορολογίας, η οποία έχει οκταπλασιαστεί από το 2009 και μετά.

Βασίλης Σ. Κανέλλης

Βόμβα «πόθεν έσχες» έχει πέσει από τις αρχές του χρόνου στην κτηματαγορά. Η επαναφορά του μέτρου, προκειμένου να «πιαστούν στα πράσα» όσοι ήθελαν να «ξεπλύνουν» χρήμα μέσω αγορών ακινήτων, έχει προκαλέσει τεράστια προβλήματα στις αγοραπωλησίες.

Ο λόγος είναι ότι οι περισσότερες συμφωνίες, κυρίως για τα μεταχειρισμένα (άλλωστε 9 στα 10 ακίνητα που αλλάζουν χέρια σήμερα είναι παλαιά), κλείνουν σε επίπεδα 40-50% κάτω από την αντικειμενική τους αξία, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις όπου η «ψαλίδα» φτάνει το 70%.

Να σημειωθεί ότι επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν προς πώληση έχουν τιμές κάτω από την αντικειμενική αξία.

Οι αγοραστές καλούνται από την Εφορία να δικαιολογήσουν τα χρήματα που κατέβαλαν επί των αντικειμενικών αξιών και όχι επί της πραγματικής αξίας στην οποία έγινε η αγοραπωλησία. Ετσι, εκτός του φόρου υπεραξίας, όλες οι άλλες επιβαρύνσεις γίνονται με βάση την αντικειμενική τιμή που αναγνωρίζει η Εφορία.

Παράδειγμα
Για παράδειγμα, σε αγορά οικοπέδου η οποία έγινε πρόσφατα, η τιμή που συμφωνήθηκε ήταν 355 χιλιάδες ευρώ, όμως στο συμβόλαιο έγραφε 950 χιλιάδες ευρώ, όση ήταν δηλαδή η αντικειμενική αξία. Ετσι, ο φόρος μεταβίβασης, οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο και το κτηματολόγιο και τα έξοδα για μεσίτες, συμβολαιογράφους, δικηγόρους ήταν σχεδόν τριπλάσια απ’ ό,τι θα πλήρωνε ο ιδιοκτήτης εφόσον αναγνωριζόταν η τιμή πώλησης.

Οπως επισημαίνει ο σύμβουλος ακινήτων Αθανάσιος Λίγγος, «το πιο μεγάλο πρόβλημα που αντιμετωπίζει η κτηματαγορά κατά τη γνώμη μου είναι η επαναφορά του ”πόθεν έσχες”. Κι αυτό γιατί κάθε αγοραστής πρέπει να δικαιολογήσει τα χρήματα που δίνει επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που αγοράζει και όχι επί της εμπορικής, που είναι πολύ χαμηλότερη. Ετσι, ”παγώνουν” αγοραπωλησίες, διότι οι επενδυτές φοβούνται ότι θα φορολογηθούν επί ανύπαρκτων τιμών και για χρήματα που δεν έχουν».

Στο ίδιο μήκος κύματος και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), η οποία τονίζει ότι πρέπει να λυθεί άμεσα το ζήτημα με το «τεκμήριο» αγοράς του ακινήτου, να υπολογιστεί και αυτό βάσει της δηλούμενης αξίας του σημερινού συμβολαίου, και όχι της σημαντικά μεγαλύτερης «αντικειμενικής». Διαφορετικά, αγοραστές θα είναι στο μέλλον μόνον οι ξένοι, που δεν έχουν «τεκμήριο». Εκτός και αν… αυτό είναι τελικά το ζητούμενο, τονίζουν οι ιδιοκτήτες.

Τιμές πολλών ταχυτήτων
Ο ιδιοκτήτης της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Lead & Co, Αθανάσιος Λίγγος, τονίζει ότι «η αγορά ακινήτων την περίοδο αυτή μπορεί να χαρακτηριστεί ανομοιογενής. Δεν μπορείς δηλαδή να πεις με βεβαιότητα ότι σε μια γειτονιά πωλούνται τόσο τα καινούργια και τόσο τα μεταχειρισμένα σπίτια. Ο λόγος είναι ότι πάντα υπάρχουν οι ιδιοκτήτες και κατασκευαστές οι οποίοι έχουν μεγάλη ανάγκη και «σκοτώνουν» την περιουσία τους. Ετσι, μέσα σε μια στιγμή λίγες αγοραπωλησίες μπορούν να διαμορφώσουν μια τάση για ολόκληρη την περιοχή».

Αναφορικά με το πώς θα κινηθεί η αγορά το επόμενο διάστημα, εκτιμά ότι όλοι μας περιμένουμε μέσα στη χρονιά μια τάση σταθεροποίησης. «Οι τιμές αναζητούν ένα σημείο για να ισορροπήσουν και θα ήταν παράλογο να πούμε ότι σύντομα θα δούμε αυξήσεις. Οι τιμές έχουν προσαρμοστεί στα νέα δεδομένα της οικονομίας, δηλαδή στους χαμηλούς μισθούς και στην έλλειψη ρευστότητας και θα πάρει πολύ χρόνο για να δούμε αλλαγή πλεύσης».

έθνος