ΟΛΕΣ ΟΙ ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗ
Σημαντική ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετά τους αποτελεί ο νόμος που ψηφίστηκε στη Βουλή. Οι οικονομικές διευκολύνσεις είναι μεγάλες. Οι δόσεις που θα συμφωνηθούν φτάνουν τις 102.
Τακτοποίηση των κτισμάτων τους ακόμα και με 50 ευρώ τον μήνα και σε 102 δόσεις θα μπορούν να επιτύχουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων βάσει του νέου νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, ο οποίος ψηφίστηκε στη Βουλή.
Σε κτίρια με μεγάλες αυθαιρεσίες ή παντελώς παράνομα, ισχύει μόνο αναστολή από την κατεδάφιση για 30 χρόνια, αν και δίνεται η δυνατότητα να νομιμοποιηθούν στη συνέχεια υπό προϋποθέσεις.
Ωστόσο, χρειάζεται προσοχή από τους ιδιοκτήτες, καθώς τα χρονικά περιθώρια τόσο για την υποβολή των δηλώσεων όσο και για την αποπληρωμή των δόσεων είναι συγκεκριμένα, ενώ η μη δήλωση ή η υποβολή ψευδών στοιχείων επισείουν βαρύτατα πρόστιμα.
Προθεσμία 18 μηνών
Ο νόμος, πάντως, περιλαμβάνει σειρά ευνοϊκών ρυθμίσεων για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων, καθώς στόχος του υπουργείου είναι να πειστούν όσο το δυνατόν περισσότεροι να κάνουν τις σχετικές δηλώσεις.
Ετσι για τους επόμενους 18 μήνες από τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως δίνεται η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων ακόμα και με την πληρωμή δόσης ύψους 50 ευρώ τον μήνα.
Οι διατάξεις του νομοσχεδίου περιλαμβάνουν πολλές ευκαιρίες για «νομιμοποίηση», προβλέπουν και εκπτώσεις στα πρόστιμα για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων που είναι άνεργοι ή ανήκουν σε άλλες ευπαθείς ομάδες.
Οι εκπτώσεις ανέρχονται σε 85% για άτομα με ποσοστό 80% αναπηρίας και άνω, 80% για άτομα με ποσοστό αναπηρίας 67% και άνω με ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή οικογενειακό έως 24.000 ευρώ, 80% για παλιννοστούντες ομογενείς και Ελληνες πολίτες μουσουλμάνους μονίμους κατοίκους Θράκης, 50% έκπτωση για τέκνα παλιννοστούντων, 70% έκπτωση για τρίτεκνους και μονογονεϊκές οικογένειες με ατομικό εισόδημα έως 25.000 ευρώ ή οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ και 30% έκπτωση για μακροχρόνια ανέργους.
Για τους πολύτεκνους προβλέπεται έκπτωση 80% για την κύρια και 50% για τη δευτερεύουσα κατοικία.
Επίσης, έως και το μισό πρόστιμο θα μπορούν να πληρώνουν οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων οι οποίοι θα συμψηφίσουν το ποσό με δαπάνες και εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης.
Παράλληλα ο νόμος δίνει τη δυνατότητα υποβολής δήλωσης και στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων σε:
- Κοινόχρηστους χώρους που δεν έχουν απαλλοτριωθεί.
- Αιγιαλό εάν προϋπήρχαν της οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού και εκκρεμεί δικαστική απόφαση για την εξαίρεσή τους,
- Σε αρχαιολογικό χώρο εάν κατασκευάστηκαν πριν από την ανακήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης.
- Σε ιστορικούς τόπους ή τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους εάν την εποχή κατασκευής δεν απαγορεύονταν οι οικοδομικές εργασίες.
- Σε χώρους αρμοδιότητας της Κτηματικής ύστερα από έγκριση της Γενικής Διεύθυνσης Δασών.
- Σε εκτάσεις για τις οποίες δεν έχουν καθοριστεί ή αναθεωρηθεί οι χρήσεις τα τελευταία 25 χρόνια.
- Στον νόμο εντάσσονται και οι εργατικές κατοικίες που έχουν αποκτηθεί από τον ΟΕΕΚ, ενώ λύνεται ο «γόρδιος δεσμός» των εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησιών.
Γι’ αυτές πλέον προβλέπεται ότι, εφόσον αποδεικνύεται με αεροφωτογραφίες η ανέγερσή τους πριν από τις 28 Ιουλίου 2011, μπορεί όποιος εκ των συνιδιοκτητών επιθυμεί να ζητήσει να υπαχθεί στις ρυθμίσεις εφόσον μαζί με τα δικαιολογητικά υποβάλει και συμβολαιογραφικό προσύμφωνο συστάσεως διηρημένων ιδιοκτησιών και διανομής, στο οποίο περιγράφεται ότι θα περιέλθει στην κυριότητά του το αυθαίρετο κτίσμα που έχει αναγείρει.
Συνιδιοκτήτες με τουλάχιστον 65% ιδιοκτησία μπορούν να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.
Επίσης, οριστική τακτοποίηση με συμψηφισμό των προστίμων και παραβόλων που έχουν ήδη καταβάλει μπορούν να πετύχουν όσοι είχαν υπαχθεί σε διατάξεις παλαιότερων νόμων για αυθαίρετα ή ημιυπαίθριους.
Τέλος, δεν θεωρείται πια αυθαιρεσία η διαφορετική διαμερισμάτωση, π.χ. η περίπτωση που ιδιοκτήτης έχει ρίξει τοίχο για να ενώσει το σαλόνι με την κουζίνα ενός διαμερίσματος.
Παραδοσιακοί οικισμοί
Στις διατάξεις του νόμου μπορούν να υπαχθούν και αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό οικισμό, εφόσον αυτές έχουν ολοκληρωθεί πριν από τη δημοσίευση της διοικητικής πράξης του χαρακτηρισμού του ως παραδοσιακού, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές σε παραδοσιακό τμήμα πόλης και σε παραδοσιακούς οικισμούς άνω των 5.000 κατοίκων είτε έχουν ολοκληρωθεί πριν από τη δημοσίευση της πράξης χαρακτηρισμού ή μεταγενέστερα με την προσκόμιση τεχνικής έκθεσης μηχανικού.
Υπό προϋποθέσεις στον νόμο υπάγονται και αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις σε διατηρητέα κτίρια εάν δεν υπερβαίνουν το 10% της συνολικής δόμησης.
Για αυθαίρετα σε ρέματα και παρόχθιες ζώνης σε παραμεθόριες περιοχές Ξάνθης, Ροδόπης και Εβρου δίνεται δυνατότητα «τακτοποίησης» για δύο χρόνια.
Παράλληλα σε ειδική διάταξη προβλέπονται οι όροι ένταξης στον νόμο των χιονοδρομικών κέντρων αλλά και αυθαιρέτων σε τουριστικές εγκαταστάσεις, υπό την προϋπόθεση ότι γι’ αυτές έχει εκδοθεί μετά την καταβολή του προστίμου σήμα λειτουργίας από τον ΕΟΤ και λειτουργούσαν νόμιμα έως τον Ιούλιο του 2011.
Ποια αυθαίρετα κρίνονται κατεδαφιστέα
Κατεδαφιστέα, σύμφωνα με τον νόμο, παραμένουν όλα τα αυθαίρετα κτίσματα που έχουν ανεγερθεί μετά τις 28 Ιουλίου του 2011, ημερομηνία που θέτει και την «κόκκινη» γραμμή στην τακτοποίηση της αυθαίρετης δόμησης.
Κατεδαφιστέα είναι -κατ΄ αρχήν- όσα έχουν αναγερθεί σε δασική έκταση, αιγιαλό, δημόσιες εκτάσεις κλπ. Εξαιρούνται ωστόσο τα δημόσια ακίνητα, οι λατρευτικοί χώροι, μαζικοί τουριστικοί χώροι, Αστεροσκοπεία, χιονοδρομικά κέντρα, σχολεία των ΟΤΑ κλπ.
Ο νόμος προσφέρει πολλές ευκαιρίες ρύθμισης, οι ιδιοκτήτες όμως θα πρέπει να είναι αρκετά προσεκτικοί σε ορισμένες διατάξεις που είτε είναι αυστηρές είτε κρύβουν παγίδες.
Σε κάθε περίπτωση, υπαγωγή στις ρυθμίσεις προβλέπεται μόνο εντός του 18μήνου της προθεσμίας που έχει δοθεί και υπολογίζεται ότι θα τελειώσει τον Φεβρουάριο του 2015.
Δυνατότητα καταβολής του προστίμου έως και σε 102 δόσεις θα έχουν μόνο όσοι σπεύσουν να δηλώσουν το αυθαίρετό τους εντός του πρώτου εξαμήνου από την ψήφιση του νόμου.
Η τακτοποίηση του αυθαιρέτου θα πρέπει να γίνεται με την αδιάλειπτη και έγκαιρη αποπληρωμή των δόσεων.
Σε όσους δεν δηλώσουν το αυθαίρετό τους προβλέπεται επιβολή προστίμου ανέγερσης σε ποσοστό 30% του ακινήτου, το οποίο πληρώνεται μια φορά και προστίμου συντήρησης ύψους 5% της αξίας του ακινήτου που καταβάλλεται κάθε χρόνο.
Ο εντοπισμός των αυθαιρέτων θα γίνεται όλο και πιο εύκολος όσο θα προχωρεί η διασύνδεση των βάσεων δεδομένων (Κτηματολόγιο, ΔΕΗ, Ε9, ΓΠΣ, και αργότερα ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίων κ.λπ.) και δεν θα αποτελεί σύνθετη διαδικασία.
Σε ό,τι αφορά στην οριστική διευθέτηση των μεσαίων αυθαιρεσιών (έως 40%) επιτυγχάνεται μόνο με την ολοκλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου.
Τεστ από ελεγκτή
Στις μεγάλες αυθαιρεσίες (χωρίς οικοδομική άδεια ή με παραβάσεις άνω του 40%) οριστική τακτοποίηση (μετά την παρέλευση της αναστολής κατεδάφισης για 30 χρόνια) προβλέπεται μόνο εάν αποφασιστεί να πολεοδομηθεί η συγκεκριμένη περιοχή, το αυθαίρετο περάσει το… τεστ του ελεγκτή δόμησης και εξαγοράσει συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης.
Από τη ρύθμιση για αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν έως το 1983 και για τα οποία προβλέπεται οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση με την πληρωμή παραβόλου και προστίμου εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία υπάρχουν άλλες αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεων, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν ή εγκαταστάθηκαν μετά το 1983.
Επίσης ρύθμιση δεν προβλέπεται για αυθαίρετα που ξεπερνούν καθ’ ύψος την κορυφογραμμή αν και μπορεί να εξεταστεί το γεγονός της ανέγερσης έως το τέλος του 2003.
Τέλος επανέρχεται η απαίτηση έκδοσης οικοδομικής άδειας για τη δημιουργία πισίνας ή ανέγερσης περίφραξης.
ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ
Κλειδί ο χρόνος κατασκευής
Ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής αλλά και τη βαρύτητα της αυθαιρεσίας χωρίζονται τα ακίνητα. Οι κατηγορίες είναι:
Αυθαίρετες κατασκευές με αποκλειστική χρήση κατοικίας που δημιουργήθηκαν πριν από 9-6 1975. Εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου.
Κατασκευές που υφίστανται προ της 1ης Ιανουαρίου 1983. Εξαιρούνται μεν οριστικά της κατεδάφισης, αλλά με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου που προβλέπει ο νέος νόμος.
Αυθαίρετες μικρές παραβάσεις (φούρνοι σε ακάλυπτο χώρο, προσθήκη εξωτερικής μόνωσης, υπέρβαση έως 10% των διαστάσεων εξώστη, υπέρβαση της μάντρας έως ένα μέτρο, αλλαγές στις διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου έως 5% και εφόσον δεν μεταβάλλεται η επιφάνεια άνω του 2% κ.τ.λ.), ανεξαρτήτως του αριθμού τους, εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου 500 ευρώ και χωρίς την καταβολή ειδικού προστίμου.
Αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσεων, εφόσον η υπέρβαση του συντελεστή δόμησης και κάλυψης δεν ξεπερνά το 40% και του ύψους το 20%.
Αναστέλλεται η κατεδάφιση για τριάντα χρόνια μετά την καταβολή παραβόλου και προστίμου και οριστικά μετά τη συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου.
Κατασκευές με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις (χωρίς άδεια, υπέρβαση πάνω από 40% του συντελεστή δόμησης, υπέρβαση πάνω από 20% του επιτρεπόμενου ύψους).
Αναστέλλεται η κατεδάφιση για 30 χρόνια με την καταβολή παραβόλου – προστίμου. Οριστική εξαίρεση της κατεδάφισης για τα αυθαίρετα που θα ενταχθούν σε περιοχές που θα πολεοδομηθούν και θα αγοράσουν συντελεστή δόμησης.
Σε ό,τι αφορά στα πρόστιμα για αυθαίρετα πριν από το 1983, οι ιδιοκτήτες εκτός από τα 500 € του παραβόλου θα πληρώσουν το 15% του προστίμου, για αυθαίρετα από το 1983 έως το 2003 το 80% του προστίμου, ενώ οι ιδιοκτήτες της τελευταίας γενιάς αυθαιρέτων θα πληρώσουν ολόκληρο το πρόστιμο.
ΜΑΝΙΝΑ ΝΙΚΟΛΟΠΟΥΛΟΥ – ΜΑΡΙΑ ΛΙΛΙΟΠΟΥΛΟΥ
