Σε περαιτέρω πτώση των τιμών των ακινήτων οδηγούν οι συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην κτηματαγορά, την ώρα που οι τιμές, από το 2008 ως τώρα, έχουν υποχωρήσει κατά μέσο όρο σε ποσοστά που υπερβαίνουν το 25-30% σε όλη τη χώρα. Με τα σημερινά δεδομένα, θα απαιτηθούν… είκοσι χρόνια για να απορροφηθούν τα 250 χιλιάδες σπίτια που μένουν απούλητα.
Εικόνα… χάους
Το δυσμενές περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων αναλύθηκε στη διάρκεια ημερίδας που διοργάνωσε το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ). Σύμφωνα με τις γενικές διαπιστώσεις, όπως τις συνόψισε στην ημερίδα ο πρόεδρος του Ινστιτούτου, Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, η αγορά χαρακτηρίζεται από μεγάλη πτώση αριθμού μεταβιβάσεων, πτώση τιμών και ενοικίων, μη ύπαρξη αγοραστών, σοβαρή υπερφορολόγηση των ακινήτων, κακή ψυχολογία ιδιοκτητών και εν δυνάμει αγοραστών, μεγάλες υπερβάσεις αντικειμενικών τιμών σε σχέση με τις αγοραίες (καταστήματα, γραφεία, παλαιά ακίνητα, οικόπεδα).
Παράλληλα, είναι διαμορφωμένες στην αγορά προσδοκίες για περαιτέρω πτώση τιμών, που από μόνες τους συμβάλλουν στην πτωτική τάση, το φορολογικό σύστημα είναι ασταθές, ενώ παραμένει σε μηδενικά σχεδόν επίπεδα η δανειοδότηση από τον τραπεζικό χώρο.
Περαιτέρω πτώση
Μιλώντας στην ημερίδα, ο διευθύνων σύμβουλος της Alpha Aστικά Ακίνητα, Γιώργος Ποιμενίδης, επισήμανε ότι το 2012 η εκτιμώμενη πτώση των επενδύσεων σε κατοικίες έφτασε το 30,6% και σε συνδυασμό με τη μείωση του όγκου των αδειών οικοδομών που εκδόθηκαν κατά περίπου 32,5%, αναμένεται το 2013 νέα υποχώρηση στις επενδύσεις σε κατοικίες κατά 20%.
Οι επενδύσεις αυτές θα κυμανθούν κάτω από τα 5 δισ. ευρώ το 2013, από 6,1 δισ. ευρώ το 2012 και 26,1 δισ. ευρώ το 2007, παρουσιάζοντας πτώση 81% σε πέντε χρόνια. Επίσης, καταγράφεται πτώση του αριθμού και της αξίας των συναλλαγών κατοικιών, καταστημάτων, γραφείων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων 48% και 45% από το 2012 και 2011 αντίστοιχα και κατά 83,3% και 81,2% αντίστοιχα έναντι του 2005. Ο αριθμός των μεταβιβάσεων μέσω των συμβολαιογραφείων από τις 100 χιλιάδες και πλέον έχει υποχωρήσει κάτω από τις 10.000 το 2012.
«Βόμβες»
Σύμφωνα με τον κ. Ποιμενίδη, το ειδικό τέλος ακινήτων και ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (1‰-20‰ για ιδιώτες) έπαιξαν καθοριστικό ρόλο στη μείωση των τιμών μέχρι σήμερα, ενώ ο νέος μόνιμος φόρος επί των ακινήτων θα παίξει καθοριστικό ρόλο στην αλλαγή αντιμετώπισής τους, τουλάχιστον από τους Έλληνες επενδυτές, οι οποίοι καλούνται να αντικαταστήσουν το βαθύ αίσθημα της ιδιοκτησίας και της ασφάλειας στην κατοχή και χρήση του ακινήτου, με τη συνείδηση της συνιδιοκτησίας του Δημοσίου και της ανασφάλειας που προκαλεί η υποχρέωση καταβολής φόρου, είτε αυτό χρησιμοποιείται είτε όχι.
Βλέπουν… παρακάτω
Πρόσφατη μελέτη της Fitch Ratings προσδιορίζει τη μέση πτώση τιμών στις κατοικίες τα προσεχή δύο έτη να ανέρχεται συνολικά σε 17% (πέραν της μέχρι τώρα μέσης πτώσης του 20% που έχει καταγραφεί επισήμως στην αγορά), ενώ αντίστοιχη πρόσφατη έρευνα της Deutsche Bank αναμένει την καθοδική πορεία των τιμών να μην έχει ολοκληρωθεί πριν από το 2016, αφού υψηλή ανεργία, συρρικνούμενο διαθέσιμο εισόδημα νοικοκυριών και ελάχιστη διαθεσιμότητα χρηματοδότησης μπορούν να επιτείνουν περαιτέρω την υφεσιακή πορεία της αγοράς ακινήτων.
Δεν υπάρχουν αναχώματα
Το στέλεχος της Εθνικής Τράπεζας, Γιάννης Γόρδιος, διαπιστώνει ότι η κρίση στην αγορά ακινήτων αποκτά δομικά χαρακτηριστικά και εκτίμησε ότι οι πτωτικές στις τιμές ακινήτων κατά το τρέχον έτος θα συνεχισθούν, καθώς δεν διαφαίνονται οι συνθήκες ικανές να αυξήσουν τη ζήτηση. Για την έξοδο από την κρίση θα απαιτηθεί σύμφωνα με τις ίδιες εκτιμήσεις μεγάλο χρονικό διάστημα, με δεδομένο ότι επιδρούν σωρευτικά παράγοντες, όπως ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών, που αν συνεχιστεί ο ρυθμός απορρόφησης των τελευταίων τεσσάρων ετών θα απαιτηθούν περίπου 20 χρόνια για την απορρόφηση των νεόδμητων κατοικιών.
Σύμφωνα με υπολογισμούς του τμήματος Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, περίπου 250.000 κατοικίες διατίθενται προς πώληση (άλλοι παράγοντες τις υπολογίζουν από 200.000 έως 270.000) από το σύνολο των περίπου 6.500.000 κατοικιών πανελλαδικά (εκ των οποίων περίπου 40.000 είναι παραθεριστικού τύπου).
Μιχάλης Βουτσαδάκης, στον “Ελεύθερο Τύπο”
