Καμία ευρωπαϊκή χώρα δεν επιβάλλει ΦΠΑ 23% στα ακίνητα
Σε μία περίοδο που η κυβέρνηση ετοιμάζεται να ανακατέψει για μια ακόμη φορά το «καλάθι» με τους φόρους ακινήτων -με προφανή στόχο την άντληση εσόδων- έρευνα για τη φορολογία της περιουσίας στην Ευρώπη αναδεικνύει μια σειρά από ελληνικές αρνητικές πρωτιές.
*Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται με τον υψηλότερο συντελεστή (10%) στην Ευρώπη, κάτι που λειτουργεί ως αντικίνητρο για την προσέλκυση επενδύσεων
*Ο υψηλότερος στην Ευρώπη είναι και ο ΦΠΑ στα ακίνητα, κάτι που επίσης λειτουργεί ως αντικίνητρο, ειδικά για τις επενδύσεις σε εξοχικά. Καμία χώρα δεν φορολογεί την αγορά καινούριας κατοικίας με συντελεστή 23% όπως η Ελλάδα. Προφανείς είναι οι αρνητικές επιπτώσεις, ειδικά σε μια περίοδο όπου η κυβέρνηση εξετάζει σοβαρά το ενδεχόμενο να μετατραπεί η Ελλάδα σε χώρα μόνιμης παραθεριστικής κατοικίας.
*Είμαστε μία από τις δύο χώρες που επιμένουν να μη φορολογούν την υπεραξία από την αγοραπωλησία ακινήτων. Προτιμούμε να επιβαρύνουμε την επένδυση, φορολογώντας τον αγοραστή.
*Η «πατέντα» των αντικειμενικών αξιών δεν εφαρμόζεται μόνο στην Ελλάδα. Υπάρχει και σε άλλες χώρες. Στις περισσότερες, όμως, η απόσταση δεν είναι τόσο μεγάλη όσο στην Ελλάδα, όπου αφήνει ορθάνοιχτα παράθυρα φοροδιαφυγής.
Η αποτύπωση της φορολογικής πραγματικότητας για τα ακίνητα στην Ελλάδα αλλά και για τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης έγινε από τον Αναστάσιο Βάππα, δικηγόρο, υποψήφιο διδάκτορα φορολογικού δικαίου και εκπρόσωπο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ). Ο κ. Βάππας άντλησε πληροφορίες από τις αντίστοιχες ομοσπονδίες 19 ευρωπαϊκών κρατών, κάτι που σημαίνει ότι η έρευνα αποτυπώνει τη σημερινή πραγματικότητα σε ολόκληρη την Ευρώπη.
Η φορολογία των ακινήτων αναμένεται να βρεθεί στο επίκεντρο και το επόμενο χρονικό διάστημα, καθώς η κυβέρνηση εξετάζει μια σειρά από σενάρια. Να αυξήσει τις αντικειμενικές αξίες, να επιβάλει έκτακτες εισφορές και να διευρύνει τη σημερινή φορολογική βάση του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας μέσα από τη μείωση του αφορολόγητου ορίου.
Στην Ελλάδα εφαρμόζεται ο υψηλότερος συντελεστής φορολόγησης για τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Λόγω της «ομηρίας» των αντικειμενικών αξιών -εδώ και χρόνια παραμένουν σταθερά πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές, καθώς οι κυβερνήσεις θέλουν να αποφύγουν το πολιτικό κόστος- οι φόροι μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα είναι από τους υψηλότερους, αν όχι οι υψηλότεροι σε ολόκληρη την Ευρώπη. Ο επενδυτής ακινήτων στην Ελλάδα πρέπει να πληρώσει το 10% της αξίας του ακινήτου σε φόρους, ενώ επί του φόρου επιβάλλεται και πρόσθετο τέλος 3% με στόχο την οικονομική ενίσχυση των δήμων. Το αποτέλεσμα; Αποθαρρύνονται οι υποψήφιοι επενδυτές από το εξωτερικό, καθώς βλέπουν ότι σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες οι συντελεστές έχουν περιοριστεί ακόμη και στο 1-2,5%.
Στην πραγματικότητα, ο φόρος στην Ελλάδα μπορεί να μην είναι τόσο υψηλός όσο δείχνουν οι συντελεστές, κι αυτό διότι ο φόρος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας, που είναι χαμηλότερη της πραγματικής. Ομως, όταν οι ξένοι επενδυτές βλέπουν ότι στην Ελλάδα εφαρμόζονται οι υψηλότεροι συντελεστές στη μεταβίβαση αποθαρρύνονται και δεν κάθονται να διερευνήσουν τι συμβαίνει με τη βάση υπολογισμού του φόρου (δηλαδή με την αξία επί της οποίας επιβάλλεται ο φορολογικός συντελεστής). Τα στοιχεία του πίνακα είναι αποκαλυπτικά. Την ώρα που η Ελλάδα επιβάλλει φόρο 10% στις αγοραπωλησίες μεταχειρισμένων ακινήτων (τα καινούρια υπάγονται σε ΦΠΑ 23%):
*Στην Αυστρία επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 3,5%.
*Στην Ιρλανδία ο συντελεστής κυμαίνεται από 1% ώς 2%.
*Στη Μεγάλη Βρετανία -χώρα με το πλέον ευνοϊκό καθεστώς όσον αφορά τους φόρους ακινήτων- δεν φορολογούνται οι αγορές ακινήτων μέχρι το επίπεδο των 125.000 λιρών. Για ακίνητα άνω των 588 χιλιάδων λιρών επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 4%.
*Η Ιταλία είναι από τις λίγες χώρες που έχουν συντελεστή αντίστοιχο με τον ελληνικό (10%), ενώ προσφέρει χαμηλότερη φορολόγηση (3%) για την πρώτη κατοικία.
Αντικειμενικές αξίες
Μεγάλες είναι οι αποκλίσεις αντικειμενικών-πραγματικών αξιών στην Ελλάδα.
Ο θεσμός των αντικειμενικών αξιών δεν αποτελεί ελληνική καινοτομία. Βέβαια, από χώρα σε χώρα η απόσταση των αντικειμενικών αξιών από τις πραγματικές ποικίλλει.
Στην Ελλάδα έχει αποδειχτεί ότι η απόκλιση αντικειμενικών πραγματικών αξιών αφήνει ορθάνοιχτα τα παράθυρα της φοροαποφυγής, ενώ διατηρεί τους φορολογικούς συντελεστές στα ύψη:
*Δεν λειτουργεί ο ΦΠΑ των ακινήτων, καθώς λόγω των αποκλίσεων στα τιμήματα προκύπτουν τεράστιες επιστροφές φόρου για τους κατασκευαστές (εμφανίζονται να πουλάνε ουσιαστικά στην ίδια τιμή που τους κοστίζει και το ακίνητο).
*Δεν μπορεί να υπολογιστεί ο φόρος εισοδήματος για τους κατασκευαστές. Ο κατασκευαστής πουλάει ένα ακίνητο έναντι 500.000 ευρώ. Δηλώνει ότι το πούλησε 300.000 ευρώ (με τη συνενοχή του αγοραστή, καθώς και αυτός έχει κίνητρο να μην πληρώσει το φόρο μεταβίβασης) και τελικώς αποκρύπτει εισόδημα 200.000 ευρώ.
*Δεν λειτουργεί το «πόθεν έσχες» των ακινήτων, καθώς οι επενδυτές καλούνται να δικαιολογήσουν σαφώς χαμηλότερα τιμήματα από αυτά που πραγματικά έχουν πληρώσει.
Ο υψηλότερος ΦΠΑ
Στη χώρα μας επιβάλλεται ο υψηλότερος ΦΠΑ ακινήτων στην Ευρώπη.
Καμία άλλη ευρωπαϊκή χώρα δεν επιβάλλει στην αγορά καινούριων ακινήτων τόσο υψηλό ΦΠΑ όσο η Ελλάδα. Το ελληνικό 23% δεν συναντάται σε καμία άλλη ευρωπαϊκή χώρα, καθώς όσα από τα μέλη της Ε.Ε. αποφάσισαν να εντάξουν και τις αγοραπωλησίες ακινήτων στο φόρο προστιθέμενης αξίας φρόντισαν να διατηρήσουν χαμηλούς φορολογικούς συντελεστές τουλάχιστον για τις ανακαινίσεις. Η Ελλάδα πέτυχε να εξαιρέσει μόνο την πρώτη κατοικία. Και πάλι, όμως, παρά τον υψηλό φορολογικό συντελεστή, δεν έχει κατορθώσει να συλλέξει φορολογικά έσοδα.
